上海二套房政策230万(上海二套房首付新政策2019)

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提问：您好，曾叔，说个题外话。感觉最近的楼市越来越捉摸不透了，为什么你们做上海的，坚持看上海未来的走势呢？
回答：你好，虽然上海很魔幻，但上海楼市的库存，是上海楼市稳定最大的基石。每次严厉的政策出台后，总会有各种看衰的声音。为什么我们坚定的看好上海未来的走势，因为上海整体的需求量，实在太过庞大。最近几个月上海绿中介二手房源挂牌量依然维持在2.7万-3万套之间。当下的上海楼市就是出来一批消灭一批，整体的流动性非常高。接下来几个月，上海楼市的量与价预计也会保持平稳。一方面上海楼市的规模很大，惯性还有一阵，另一方面二手房库存还是很低，在严重不均衡的供需关系下，想要跌价很难，能保持均衡态势已经是弥足珍贵的了。而且，这一轮涨幅，开始把很多真正的刚需给逼出来了。有个朋友，从2019年就开始向我们咨询买房了，有钱也有房票，就一直犹豫，最近终于要上车了。在楼市刚刚起来的时候，投资客、置换客是最敏锐的买家，而刚需因为预算不足而在挣扎。 而楼市到了今天，所有人都知道房子涨了，那么刚需不得不被逼出来接受这个事实。
上海的这一轮涨幅，开始慢慢的把很多真正的刚需给逼出来了。4月热门成交的板块里，几大郊区新城全部上榜，而且从网签套均价就能看出，所有在郊区买房的人们，统统把网签价控制在了230万以下。我们知道，230万是上海外环外的普宅线，低于这个价格的房子，不仅可以满五免增值税，有过贷款记录的，只需要5成首付即可买下。 一套300万的房子，以230万网签，不仅可以省下几万到十几万的差额增值税，二套资格下，还能将首付从210万降到185万。 在这网签价的背后，我看到了刚需的苦闷。
提问：你好！曾叔！想请教怎么样才能选到自己满意的房子呢？
回答：你好，在上海买到满意的自住房的六个重要因素：第一，交通。一般建议购买自住房最好离工作单位车程1小时以内，但上海的商务区四处分散，每个人心目中“通勤方便"的板块都不一样。第二是配套，配套在意的重要是两个，商业和医疗配套。第三是教育资源，在上海静安、黄浦、浦东拥有较强的教育资源，其他地区也相应有不同级别的学校。第四，买房时还要考虑到房子本身的增值保值问题。第五，根据自己的需求选择居住体验较好的房源，第六，对于2000万以上总价段的豪宅盘，价值认同也是一个重要因素。上海买房建议，详见内部分享。
提问：曾叔你好，我想考虑买江桥的保利云上*澄光，您能给点建议吗？现在孩子上大学，未来工作地点不确定，这个房子以后可能是自住，也可以理解为投资。
回答：你好，保利云上澄光，地铁14号线在建，但地铁不是很近，江桥受大虹桥辐射，有一定利好的，可以考虑。
提问：你好，曾叔，我想问一下现在上海买房的积分政策是什么样子的？2021年刚需在上海购房机遇在哪里？
回答：你好，2021年上海积分新政出了之后，市场对购房者提出了更高的要求。积分包括基础分60分与年限分21.7分，基础分中家庭分10分，上海户籍10分，无房20分，名下无房且5年内无购房记录20分，上海户籍且名下一套住房5分，沪籍名下一套住房且五年内无购房记录5分。
值得注意的是，认购对象赠予他人房屋也计入认购对象名下，购房者不可以通过赠予他人的方式获得无房资格积分。新政鼓励置换，控制上海楼市的认筹率，增加楼市二手房房源供应，可有效缓解楼市紧张的供需关系，也能很好的平稳楼市房价。数据显示，积分新政下，积分超过60分的占30%，而上海购房者大部分目光集中在总价500万以下的新房市场，因此上海2021上半年新房市场的竞争较激烈，上半年高积分消耗之后，40-60分的人在下半年会迎来机遇。2021年上海二手房供应量会有一定提升，建议购房者提前多关注一些品质较高的次新房。上海积分摇号选筹，详见内部分享。
提问：你好，请问曾叔，请问保利世博项目周边没有什么配套，又没有地铁站，只是离江边近，为什么受关注度高？如果和前滩的项目比如格力地产项目相比哪个更好？保利世博项目后边的上海地产集团的地块也是住宅项目开发吗？
回答：你好，如果生活习惯在浦西传统中心或者陆家嘴，自然保利世博更方便，过江就是黄浦区，开车去陆家嘴也比前滩快了15分钟。非自住，依然建议格力，毕竟世博没太古，更没华二。前滩比传统市中心更贵，主要就是依靠华二来支撑，无论新天地还是南京西还是徐家汇，都没有任何学区概念。世博保利毕竟是核心地段的江景房，你有见过CAZ江景房关注度不高的吗？
提问：“新人首问” 曾叔您好！情况如下:有两套拆迁房（出租中，位于青浦赵巷巷佳华苑3期一楼120平，市场价360w，还有一套同小区一楼70平，市场价260w），老婆名下有2套商品房（出租，长宁区法华镇路上的老破小，35平，无贷款，市场价280w；还有一套嘉定区嘉宝紫提湾78平，有贷款200w，市场价360w），我名下有一套200平同小区房子有贷款，父母有房票，目前想置换投资，想请教下合适的投资方案，是把哪几套房子出售置换比较合适，或者说投资在哪个板块或者小区比较合适？房子资源配合更合理，之前投资老破小一次性付款这5年貌似跑输了……
回答：你好，佳华苑3期，还可以，建议出手一套大面积的。法华镇老破小可出手置换；嘉定马陆的紫提湾可继续持有；200平同小区可出手。然后再看看加上手上资金有多少，才好决定买哪里。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。
提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？
回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野 高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！
提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？
回答：你好，具体详见知识内部资料分享。
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