来 源|深悦会（AISHENYUEHUI）
作 者| 深悦君
最近，很多人问我，对于未来的楼市走向怎么看？其实这本身就是一个特别宏观且哈姆雷特式的问题，但是，无论如何，我觉得以史为鉴是最好的判定依据，因为只有纵观地产江湖四十年的历史，你才能看明白房地产在朝廷眼中的地位，以及地位的变化。看明白地位的变化，对于日后的楼市走向，自然会有一个初步的判定。是的，深悦君一直将房地产比作一个活脱脱的江湖。在这个江湖之上。住建部等国家机构就是朝廷，万科恒大碧桂园等等等的开发商便是各门各派，各种营销技巧就是武功秘籍，王石、杨国强、许家印、孙宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是东邪西毒南帝北丐中神通。而我们无数地产人便是各门各派的座下弟子，盼着终有一天，在这座江湖里杀出一条血路，走上人生巅峰。每部武侠小说，都会介绍一下江湖的大背景，那么，在这篇文章里，我就给大家讲述一下这座地产江湖四十年的简史。听完了，你兴许就能明白，到底什么是房地产，房地产这玩意儿在朝廷眼中的地位变化了。
1987年，地产江湖迎来了全中国的首块土地拍卖，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，也将中国楼市起点的坐标，定位到了1987这一年的这一场并不起眼的土地拍卖会上。当时《人民日报》的头条是这么写的：这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期，也是这一年，在房地产正式命名。4个月后，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，修改的内容是:“将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让。”紧接着,《土地管理法》也进行了修改,土地禁锢终于完全放开。至于第一块拍出的土地,它一年以后，建成了“东晓花园”。并首次采用了按揭贷款的方式出售，整个项目的151套住宅，不到1个小时就卖得精光，开发公司还是凭借这笔买卖净赚了400万元。这是从无到有的一年，注定成为中国房地产市场起步的注脚。历史上每个不经意发生的瞬间，最后都串成了一段宏伟的篇章，当历史浪潮来临的时候，并不是每个人都做好了全副准备，有人乘舰艇，有人划小舟，但也有人只能徒手裸泳。1990年，中国第一家房产经纪公司成立，从此开始左右许多人的生活。1991年，万科成为中国首个上市的房地产企业。1993年的海南，用冯仑的话来说，就是已经热得一塌糊涂了，中国房地产江湖迎来了第一批“炒房客”。仅仅这一年，海南省共出让2884公顷的土地，但实际在建和竣工的竟不到20公顷，大量土地闲置，被用来囤积炒卖，因为炒房，也同时引发了朝廷对房地产的第一次调控，时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。这场调控的遗产是：海南省剩下的600多栋“烂尾楼”，闲置的土地18834公顷,积压资金达到800亿元,而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，成为积压房地产的重灾区，一直到如今都没能缓过来。1998年，国际国内照例发生了很多大事，比如，国际上有亚洲金融危机；国内有长江淮河发生特大洪灾。但是，当年还有一件事，它已经影响了我们20年，而且还将继续影响下去。那就是，国务院宣布：取消住房实物分配，实行住房商品化。在中国延续了近半个世纪的福利分房制度，彻底被废止。从这一刻起，单位分房这件事，就变成江湖上一个久远的传说。2001年的8月18日，157个温州人开进了上海，3天买走了100多套房子，第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉了2000万元，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的群体，第一次揭开了神秘的面纱。2003年，国务院18号文官宣：房地产成为国民经济的支柱产业。2004年，“831”大限令下，招拍挂全面启动，中国房地产的十年黄金时代，正式拉开大幕。后来，2014到2019的故事，大家都知道了。江湖发展到现在，房地产和经济增长互相捆绑。有如赤壁之战的铁索连环，既要靠房地产来拉动经济增长，又要快速遏制房价的快速上涨，避免贫富差距，矛盾升级，还要大力供应保障性住房，维护社会稳定。在如今稳字当头的主旨下，房地产从支柱产业，逐渐转变成压舱石和蓄水池。形成了上下游绵延，产业链纵横，体量百万亿级的一艘巨轮。这艘巨轮行走到现在最大的要求就是稳，不会也不能翻船。这也是为什么2018年下半年开始，从上到下，任何一次有关房地产的国级会议，都离不开这个字的原因。
地产江湖前四十年充满了刀光剑影，整个过程跌宕起伏，精彩纷呈，到现在虽然很多东西已经尘埃落定，但很显然远未结束。那么，未来又会有什么样的故事上演，地产江湖将怎么发展？在最后，我就做一回不负责任但走心的神棍，预测一下未来5-10年楼市的几点发展趋势，供大家参考。1、未来5-10年，楼市步入休眠期。纵观四十年的房地产历史，我们可以清晰的看出房地产在国家的地位变化：伴随改革开放的助力者→邓公南巡后“步子大一点更大一点”的助推器→国民经济支柱型产业→压舱石和蓄水池。房地产短期看政策，中期看经济，长期看人口，这是江湖上的一句至理名言。发展到现在，房地产基本已经完成了它的使命，变成了一块沉甸甸的压舱石。近期的政策，尤其是最近专门为防止放水资金流入房地产搞出来的新鲜玩意儿LPR就是最好的说明，国家要重点发展实体经济了，政策将不再倾斜于房地产，甚至会压制。但是，无论政策再怎么压制，但将时间拉长5-10年，房价总体仍然还会涨，这是由通货膨胀决定的。至于短期，一线房产会依旧会被压制，小幅震荡；部分二线三线有机会捡漏，但这种城市不会很多，四五线城市将回归理性。2、省会会崛起。现在，北上广深这四个超一线城市聚集了来自中国四面八方的人口，而且很明显的超标太多，这是当局者们不愿意看到，也是必须着力解决的问题。这个解决之道就是：发展省会经济。尤其是经济大省，这个符合疏散北上深过多人群，并且符合中央预期。最近弄出的中心城市级中心城市群就有点这方面的意思，再加上取消了落户限制，各种明目张胆匪夷所思的抢人大战，就更明显了。3、至于很多人关心的房租，不会大涨，但会涨。它是会根据当地收入的上涨而涨，换而言之，这也是某种意义上的随通货膨胀而涨。再说简单点，就是你如果没房，你涨的收入基本就交给房租的上涨了。4、这是一个很重要的点，大家必须明白，在未来，学区房会随着政策而失去现有的价值，所以，现在持有一二线城市好的学区房，且能卖出高价的，建议出手，然后买入核心繁华地段的房子。记住，随着时代的发展，房子的价值最终也会回归初心，也就是：地段为王。5、房地产税短期还是出不来，五年可能过于自信，但两三年内肯定出不来，并且，我还是一贯的观点，房地产税并不能调节房价，它是一种地方税种，是维持财政收入的一个手段。6、无论从政治经济环境上来说，现在的各行各业几乎没有风口了。换而言之，站在风口上猪都能飞的日子，早就过去了。这也就意味着，阶层跳跃的出口已封闭，暴富的案例将少之又少。那么，房地产的稳定就是未来5-10年最大的红利，站在通货膨胀的角度上，一个稳字可压倒一切。请记住，买房虽然不能再造富了，但依然是目前最靠谱的保值手段，毋庸置疑。
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