一二线城市租金下跌房价上涨(2020年房价必涨的十大城市)

作者：顾小财
来源：许戈财经
魔幻剧本，正在楼市上演。
年初怡情汹汹而至时，全国的售楼处空无一人，很多人都以为，这一次房价一定会降。
然而，才2、3个月过去，事实证明就证明他们想太多了。怡情不仅没有影响房价，还在加重楼市泡沫化。
过去的5月，央行放水、土拍屡创新高、多城抢房大战再现……
就在前不久，杭州楼市因为“五万人摇号”而再受关注。杭州一个名叫远洋西溪公馆的楼盘领出一批959套房源的预售证，引来近6万人“围攻”报名，只为获得一次摇号的机会。据了解，当天官网登记入口瘫痪，足见楼市复苏之火热。
和杭州楼市一样，深圳、北京也在本月沸腾，成为楼市焦点。
深圳两大网红盘封筹，总计认筹客户超一万人，冻结资金100多亿，还破了多项纪录！
这是什么诡异现象，现在实体经济这么不景气，公司年前就裁员了一半，有些人到现在还没找到工作。受怡情影响今年赚钱更加难了，房地产居然能一枝独秀，逆流而上，这是不是最后的疯狂，崩盘的前夜？

近日发布的物价数据显示，2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。
即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。
某房地产大数据平台公布了2020年5月纬房租金指数。除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。
一线城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%。

二线城市中，除厦门环比上涨1.84%外，其它各城市均有一定幅度的下降。降速较快的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞，租金环比上月分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

一线城市不仅住宅房租走弱，写字楼租金也出现明显下滑，空置率在上升。
繁华之下，深圳的写字楼空置率高达24.6%！

来自上海房屋租赁指数办公室的最新数据显示，上海房租结束了90个月的连续上涨，从今年1月份就开始持续下跌。目前下调不低于5%。上海并非个案，北上广深这四个一线城市的房屋租金都在下降。
所以无论怎么看，整个买房的市场都算阳春，二手房价格也在小幅上涨，那为什么租金偏偏涨不动？以及，当前热闹的买房气氛，到底能不能延续下去？租金的下跌会不会最终传导到买房市场，房价同步下跌？
??今年房租下跌其实是有一定经济逻辑的：
1、受怡情影响，我国2020年第一季度GDP增速为-6.80%。
2、我国2020年3月CPI数据为4.30%，4月为3.30%。
3、地摊经济兴起。
……
我们总是关注房价的涨跌，但却很少有人关注过房租。
大家都以为房租与房价是一回事，其实不然。
因为租金这玩意儿，跟居民收入变化高度相关。

房价并不由市场平均值决定，而是由人群塔尖，能交易得起的人来决定的。它具有一些投资交易属性，今天没有卖出去但是后期可以再卖出去。只要能扛过去，预期房价还会反弹，所以就没有必要现在降价。
而房租并不一样，它是由一个城市的收入水平决定的，更具有刚需属性，是不能后期弥补的。今天空着的损失就是实打实的损失，房租降一点，损失少一点。
房租和房价在属性上的区别，也决定了双方的独立性，保证房租和房价互相不受影响。
怡情以来，2、3月份，不少企业真没发多少钱。很多企业的玩儿法，2月份的薪资是最低工资基础上再打折，折算下来，很多人2、3月的收入真只有1千多、3千多。
收入下跌那么明显，怎么可能要求租客继续维持去年的租金价格呢？今年生意不好，钱难赚，老板都没钱了，还租什么店呀？肯定要赶紧收拾东西回老家啊！并且还有一部分员工年后也没有选择回到一二线城市，城市的租户自然而然也就减少了。
这就是最近租金跌下去的基本原理。
租金回报率也就是租售比，是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是6%或7%，也就是一套房子出租不到20年即可收回成本；然而目前北上广深租金回报率均不足2%，出租50年才回本。
房租与房价的背离，背后可能是楼市金融属性与商品属性的背离。
从发达国家近四十年的经验看，房价与房租的背离可能蕴含着较大的金融风险，值得高度关注。美国 2003-2005 年曾发生过一波房价与房租的背离——从 2003 年起，美国房价进入快速上行通道，至 2005 年中时 OFHEO 房价同比涨幅达到 12.0% ，美国 20 大中城市房价同比涨幅达到 16.6% 。虽然楼市经历了连续两年多的长牛，但同期美国 PCE 房租却低位徘徊，同比增速维持在 2.0%-2.5% 区间，一直到 2006 年全球经济迈入过热通道后，PCE 房租才向上有效突破。2003-2005 美国房价与房租的背离反映出同期美国楼市的金融属性被过度挖掘，资产价值上涨、金融体系快速扩张伴随着系统性风险的积累，最终导致 2007 年次贷危机的引爆。

美国OFHEO房屋价格与美国PCE房租
资料来源：wind,平安证券研究报告
日本的经验亦显示房价与房租的背离可能存在较大的金融风险。 1985 年日本进入「平成景气」后，日本楼市发生了一波长达五年的凌厉上涨。自 1986-1990 年，日本所有城市土地价格上涨了 46% ，其中 6 个主要城市住宅用地价格累计上涨 163% 。可与此同时，这五年间日本房租上涨却是比较平淡的， 1986-1990 年日本 CPI 房租项维持在 2.4%-3.0% 区间波动。日本房价与房租的背离反映出金融体系脱离实体的快速扩张，最终促使 90 年代日本泡沫破裂后进入「失落的二十年」。

日本土地价格指数与日本CPI房租
资料来源：wind,平安证券研究报告
潘石屹曾多次表示，房价已经非常畸形了，一个最重要表现就是房屋租售比不正常。然而，目前房租下跌、房价上行，后果就是必然带动租金回报率进一步下行，怡情在加重租售比的畸形。
但对于投资者来说，只要房价能一路上涨，租金收益率再低也不怕，因为房子空置也在升值。然而，房价只涨不跌已经不可能，这次怡情虽然房价还在上涨，也很可能就是最后的疯狂。
“房子资金成本、折旧成本超过5%，再加上未来即将落地的房地产税，持有成本远远超过租金回报率。”一位业界人士说，买到就赚的时代正在过去，还要小心买到哪些收益率不好的房子，“收益率不高、也不好卖，搞不好就是坑。”