2020可以买房吗？还是再等等？
房价不会再向前几年爆涨了，理由1:国家货币发行量降低到8％左右，资金不支持房地产持续上涨，另外经济发展徘徊在6%，今年整体经济还有向下的趋势。理由2:中高收入人群数量减少，中低收入人群实际收入下降，刚需虽有，但经济收入与高居不下的房价反差巨大，富人房子已有多套，消费欲望很弱，房产交易在富人和炒房人之间进行，成为有钱人的游戏。
2020年，房价总体是持平并略有下浮，所指是一二线城市，三四线城市房价走低是大概率事件，如有刚需买房，可择机择价适时购入。
具体要看当地房价的性价比，要是当地房价偏高，还是不建议买，假如你在三四线城市，房价不高，条件一般，买房子比较好，毕竟谁都想有个安稳的家。
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春节就要结束了，新的一年已经开启。对有购房计划的小伙伴来说，2020年，究竟是买房，还是再等等？小菜认为，如果买了自住，不用等，该买就买，买了舒舒服服住着比什么都强；如果投资，选好城市，选好房子，依然还是可以出手的。
第一、为什么现在买房会纠结？
小菜认为主要是两方面原因：
01、买房“稳赚不赔”的时代已经过去
确实是这样的！业界通说都认为房地产发展的黄金时代已经过去。意味着躺着买房、“稳赚不赔”已经成为历史，买房开始有风险了。
2020年，不管出于什么心态去买房？都不可能再今年买进，明年就涨20%、30%，这样的行情不会再有了，要改变心理预期。
还要有一个心理预期，就是房子价格可能会波动。比如，年初买了，年底可能会跌，明、后年又可能会涨上来。
02、房子“流动性”减弱
市场上房子数量已经很多，房子类型已经很齐全，买家选择余地很大，房子已由卖方市场转入到买方市场，尤其是二手房。
也就意味着，有些房子买了很可能就要“粘”在手上，想要再转手卖出，需要的时间会比过去更长，房子的“流动性”越来越弱。
第二、2020年房子还能买吗？
这几年，国家经济发展遇到了一些困难，各行各业都比较萧条，做什么都不好做；城市发展步入拐点，房地产告别黄金时代，房价开始分化，有的涨，有的跌；物价在涨，眼睁睁地看着钱越来越不经用。思来想去，房子还是普通人难得的稳健投资品。
（一）楼市政策
01、中央政策
2019年12月，中央经济工作会议如期召开，主要说了三个要点：
（1）中央坚持“房住不炒”决心不变！
（2）继续赋予地方“一城一策”自主权和灵活性，保持地方城市发展活力；
（3）“稳房价、稳地价、稳预期”依然还是2020年主要的调控目标，双向调控策略不变。
02、地方政策
主要还是两个方面：
（1）热点城市依然保持严格的限购、限售、限贷等政策措施，未有松动迹象；
（2）2018年10月起，部分城市针对人才引进的定向松绑，未对房价造成明显冲击。
03、金融政策
1月6日，央行全面降准，释放8000亿资金，增强了商业银行信贷资金实力，有利于保持宽松的按揭贷款政策，传导LPR下行，降低月供支出，刺激楼市交易。
04、如何理解“房住不炒”？
小菜认为，不能简单地理解为房子是用来住的，不是用来炒的。还应该包含以下一些内容：
（1）国家要发展城镇化，就离不开房地产，搞房地产，就要钱。但国家资金有限，需要花钱的地方多；就算国家投钱搞开发，再花钱去“接盘”商品房也不现实。而民间资金是天量的，很多都是闲置的，那引导民间资金进入房地产就是合理的，过去是这样，未来也“绕不开”。
（2）民间资金是逐利的。买房赚不到钱，资金就要撤。但城镇化下半场需要房地产，房地产又需要资金，那民间资金在今后就还有“利”可图。
（3）国家会利用多种政策工具组合，管控好民间资金，让其有利可图，还能为城市建设发挥积极作用。
05、如何理解“一城一策”？
（1）城市发展不均衡。有的发展快，有的发展慢，全国不宜政策“一刀切”，违背事物的特殊性原理，不利于城市健康发展。
（2）间接印证了城市发展已进入分化阶段，“一城一策”、“因城施政”就是顺应这种趋势的合理选择。
（二）土地供需
中指院2019年全国300城市土地收入排行榜TOP50显示，我国土地交易市场出现了三个显著特点：
01、土地交易出现了分化局面
（1）一二线城市土地供需两旺，成交面积减少10%，但成交金额增长10%；
（2）三四线城市土地成交同比继续减少，市场热度持续回落，市场进一步转冷。
02、城市地价上涨
多数重点城市地价上涨，仅少数一二线城市地价同比下滑，整体地价回涨至2396元/平米，同比涨幅达14%。
图表来源：中指院数据整理
03、住宅用地增长
300城全年共成交土地25899宗，同比减少1%；成交面积159.85万亩，同比减少1%。其中，住宅用地8799宗，同比增加6%；成交面积63.84万亩，同比增长7%。
土地供需端数据显示，市场对一二线城市房价信心十足，对三四线城市房价信心减弱；而地价上涨，溢价率持续走低，预示着开发商勒紧裤腰带拿地，开发成本上升，房价上涨就是合理预期；住宅土地成交增加，预示商品房供应端储备充足。
（三）房价指数
01、国家统计局
1月16日，国家统计局发布了2019年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。报告显示：
（1）一线城市房价环比和同比涨幅均回落，二、三线城市环比涨幅微扩，同比涨幅回落。
（2）环比：50城上涨，4城持平，16城下跌；同比：68城上涨，2城下跌。
图表来源：国家统计局
02、中指院
中指院对全国百城房价监测数据显示，2019年全国百城房价涨幅3.34%，同比2018年5%，涨幅收窄1.66%，较之前几年两位数以上涨幅，收窄幅度更大。
这个趋势预计在2020年会得到延续，涨幅会继续收窄，显示“房住不炒”和“一城一策”调控效果显著。
从两家监测数据看，全国多地房价得到了有效抑制，房价稳中小涨；在政策保持延续，且没有意外事件冲击的情况下，2020年房价将是稳定的。
（四）城镇化分析
国家统计数据显示，截至2019年末，我国大陆总人口140005万人，比上年新增467万。其中，城镇常住人口84843万，比上年新增1706万，占比60.60%（城镇化率）。
01、我们的城镇化目标是什么？
国务院在2014年3月，发布了新型城镇化2014-2020年发展目标，到2020年实现常住人口城镇化率在60%左右的目标。
结合2019年统计数据，这个发展目标提前实现；未来的发展目标是什么？预计在今年末或明年初发布。
02、这个城镇化率（60.6%）意味着什么？
主要意味有两点：
（1）按国际标准，一个国家城镇化率达到60%，意味着已经基本实现了城镇化，初步完成从乡村社会向城市社会的转型，进入到城市社会时代。
（2）我们已经处在城镇化高速发展末端、重点发展初期，城镇化发展会开始放缓。
03、发达国家城镇化现在是什么水平？
对比2016年数据（无法获得最新的G7国家城镇化数据），以经济发达的G7国家为参照，日本最高，达93.9%；美国、英国、加拿大也不错，都超过了80%；意大利最低，但也达到了69.1%。
数据来源：百度学术资料整理
04、发达国家城镇化有哪些值得借鉴的地方？
小菜认为主要是两个方面：
（1）对城市发展空间的把握
世界城市发展有两个典型模式：
一是英、美、日三国“被动”发展模式，就是等城市出现了一系列“城市病”后，再去“治”。这样容易造成资源浪费，拉成城市发展周期。
二是德、法两国“主动”发展模式，就是在城市还未发展到一定程度时，提前做好规划设计，合理分配城市功能。
（2）对城镇化规律的借鉴
A、在城镇化率30%-70%阶段，是快速发展阶段，所有城市都忙着扩容，满足新增人口居住、就业、生产要素和产业发展需求，房地产全面发展，房价都在大幅上涨。
B、在70%-80%阶段，进入重点、深层次发展阶段，城市发展会分化、会放缓，房价也会分化，有的继续涨，有的下跌，有的滞涨。
C、超过80%后，城市发展趋于稳定，每前进一步，都需要很长时间，房价会长期稳定；但湾区、城市群和普通城市的房价会有明显差距。
05、分析城镇化对2020年买房有什么指导意义？
肯定是有的。
（1）我们城镇化水平虽然处在高速发展末端、重点发展初期，以我们的经济地位、人口基数，随着城镇化持续推进，至少还有2-3亿人要进城，这是未来房地产发展的“人口红利”。
（2）国家城镇化都是“摸着石头过河”，对发达国家城镇化经验肯定要借鉴，那么了解发达国家城镇化历程，对我们掌握未来我国城市发展走向和在哪些城市投资买房就是有帮助的。
（3）虽然我们城镇化取得了一定成绩，但我们离发达国家城镇化水平还有较大差距，我们还有很长的路要走。因此，房地产还有较长的发展时期，房子还能继续买。
（五）国家城市发展战略
根据“十三五”规划纲要和政府工作报告，以及对发达国家城镇化发展规律借鉴，未来我国城市战略，就是大中小城市和小城镇协调发展的“两横三纵”城市化格局。具体拆分就是“2+17+2”分布格局：
01、世界级湾区（2个）
粤港澳大湾区（9+2城市群）、杭州湾大湾区（杭州、上海、宁波、嘉兴等7城）。
02、城市群（17个）
（1）国家级城市群
京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群。
（2）区域性城市群
哈长城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、关中平原城市群、中原城市群、北部湾城市群和天山北坡城市群
（3）地区性城市群
呼包鄂榆城市群、山西中部城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群。
03、城市圈（2个）
新疆喀什城市圈、西藏拉萨城市圈。
图片来源：国家十三五规划纲要
第三、意外事件冲击有多大？
武汉新型冠状性病毒迅速扩散，确实打乱了各种计划，也对多数行业造成了冲击。
短期看，会对多地楼市交易产生负面影响，央行“放水”释放8000亿资金，原本期待节后楼市“小阳春”，但目前看，这个概率在持续降低。
随着疫情持续扩散和隔离措施深入，疫情防治期内，房价下跌城市会增多，房价涨幅会进一步收窄，维稳难度会加大。
但也在一定程度上压抑部分购房需求，疫情一旦结束，会在短期内释放出来，可能会出现一小波房价上涨行情。
第四、2020年房子该怎么买？
01、自住：等疫情防治结束，观望下市场行情，如无重大转变，该买就买，有钱就买，选择适合自己的房子买。
02、投资：楼市政策、土地供需、房价指数、城镇化目标、国家城市战略都同时反映了一个问题，就是未来城市发展是分化的，也就意味着未来房价是分化的，有的涨，有的跌。那么，投资买房，选好城市就是基础。
国家城市战略指明了未来城市发展方向，也指明了未来房产投资方向。经济实力强些的，就买湾区或国家级城市群的房子，实力稍差些的，就买其他城市群和城市圈的房子。
单体城市，如无旅居、经济等鲜明特点，走下坡路是大概率事件，不建议购买。
