这是熊猫贝贝的第662篇原创文章：
#8月70城房价出炉 46城上涨#
2021年9月15日上午，国家统计局公布了一批8月的经济数据。
这篇文章，聚焦解读“2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”官方数据，通过对官方数据的分析解读，还有趋势研判，能够揭示当前70个被重点监测城市，哪些楼市仍然比较高温，哪些已经明显开始“凉凉”了。
看宏观数据，有一个很重要的底层逻辑：
最关键的是二手房的情况。
因为新房有限价，二手房价格更市场化，更能反应真实的市场行情和趋势。
图片来源：统计局官网
数据分析解读，没有铺垫，也不需要开篇引导，直接切入主题，最靠谱：
图片来源：头条图库
18月数据出炉，几个关键表现的分析
首先是全国新房和二手房的数据情况：
图片来源：统计局官网
据测算，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；
三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；
总结：
2021年8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。
值得注意的是，新房因为有限价体系的存在，反映的是政策定价。
46个城市上涨，虽然超过半数，但是环比2021年上半年，明显是一个缩减的趋势，调控政策持续收紧，力度加强的态度，非常明显。
图片来源：统计局官网
一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。
二线：二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。
三线：二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。
二手房市场动态对楼市的反应程度比较重要，这里着重分析一下：
第一，下跌城市17个，在17个二手房价格下跌城市里，有6个“省城”——太原、长春、石家庄、呼和浩特、贵阳、哈尔滨。其中有5个是北方城市，1个是西南城市。
长春刚刚落地了购房补贴政策，岳阳是出台限跌令的城市。
也就是说，省城里二手房同比下跌的，没有一个是东南地区的。
东南沿海经济基本面，对房价在调控大环境下的支撑，非常明显，这就是韧性的定义。
第二，上涨的城市中，除了北上广一线城市三巨头以外，基本都集中在新一线和东南沿海经济发达的区域，特别值得关注的，是同为一线的深圳，环比下降0.4%，连续4个月下降。
这说明了什么问题？深圳楼市调控，已经进入成果固化阶段。
其他上涨的城市，都不用例举，直接拿“住建部约谈城市名单”来看就是了。
虽然二手房在这些和城市上涨势头不变，但是涨幅收紧，意义不大，别忘了杀手锏“二手房指导价”的存在：别看今天闹得欢，就怕明天拉清单。
是吧？指导价一出，涨多少都被打回原形，连炒房第一城的深圳都被治理得服服帖帖，其他城市现在的涨势，从投机角度来看，充其量也只是市场惯性而已了。
其次要看公布的房地产行业相关的8月份关键数据：
图片来源：统计局官网
1—8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；
比2019年1—8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。
其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。
图片来源：统计局官网
1—8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；
比2019年1—8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。
其中，住宅销售面积增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。
商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中，住宅销售额增长24.5%，办公楼销售额增长3.5%，商业营业用房销售额增长3.3%。
图片来源：统计局官网
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四个维度：投资完成情况，销售统计，开发资金到位情况，还有国房景气指数。
都不用做什么复杂的数据分析，是不是很明显回调趋势？
这其中，值得关注的，是住宅销售额的情况：
两年平均增长11.7%，这个速度仍然两倍于当前GDP的增速，达到了居民消费增速（两年平均仅为1.8%）的6.5倍。
这组数据关系，其实真实反映了中国当前居民对楼市态度和行动：
消费，意愿不强，口袋捂紧；
买房，很有欲望，动力十足。
这才是人间真实。即使大环境明显趋于下行收缩，但是并没有对居民将房子作为个人和家庭最核心的财富承载和资产配置的逻辑，产生动摇。
图片来源：头条图库
2深度分析：信号背后，有哪些明显的趋势值得关注？
第一个趋势：
调控，金融，监管三管齐下的环境之下，中国楼市降温明显，整体房地产数据下行趋势形成，政策市的威力和特征彰显。
8月数据，显著低于2019年同期水平，为什么不和2020年比就不用赘述了，怡情后数据反弹失真。
重要的一点：多城二手房数据在综合环境之下，年内出现首次止涨转跌，后怡情时期的这一轮楼市房价上行周期，迎来明显拐点。
第二个趋势：
中国房价和楼市的逻辑发生巨变，传统“金九银十”提前预期预冷。
2021年9月份，头部房企恒大遭遇债务危机，挤兑风险，信用崩塌，已经给传统的“金九银十”楼市旺季，蒙上阴影。
叠加“二手房指导价”已经在全国呈现蔓延落地，调控标配的趋势，传统的楼市销售周期，恐怕不容乐观。
第三个趋势：
楼市房价在城市之间的分化进一步产生，效率加快，差距扩大。
直接给出结论：东北地区＜北方地区＜西部地区＜西南地区＜东南地区
三四线＜二线＜省会城城市＜新一线热门城市＜一线城市
中国的房产价值鄙视链，从未如此清晰明显。
图片来源：头条图库
3写在最后：对于当前楼市房价的几个研判观点分享
基于官方最新数据，文章最后给出几个个人的研判观点：
1、炒房投机的寒冬，不是即将到来，而是已经成为现实。
一线城市房价坚挺，但是金融杠杆进入下半年基本上额度告罄，叠加严格的调控环境，投机房产的流动性成为最大威胁。
而投机资金和群体，也基本上没有任何可见的空子可以在楼市中发挥。
投机需求遭到全面抑制，投机群体的退场和蛰伏，对8月份的数据，有重要贡献意义。
2、改善，投资群体被直接误伤，刚需群体成为间接误伤群体。
进入下半年，对于非投机目的的购房群体而言，同样不容乐观，最关键的，是金融杠杆的限制效应明显，银行额度，放款周期，房贷利率，都直接加大了买房的难度和成本。
按照当前政策态度的坚决和趋势判断，预计要到2022年新年到来之际，才会有好转。
如果条件符合，建议提前进入购置环节，用时间等贷款周期，而不要集中在全新额度出来的时候去红海竞争。
3、四季度中国经济面对下行压力，有望在经济和货币领域出现宽松和发力，但是对于房地产，楼市，还有房价而言，不要心存侥幸。
调控时至9月份，能得到如此明显的政策效果，实属不易，不能仅仅看到调控和政策的威力，还要考虑到为了实现调控目的过程中，各种金融，监管，甚至部门约谈等等方面做出的持续努力，毫不客气地说，本轮调控，已经不是单纯的干预市场，头疼医头，而是上升到有大述求的国策层面。
大水漫灌，对于经济下行压力的中国来说即使会有，也不可能跑冒滴漏进入楼市，这个趋势已经很明显了。
总结一下，中国楼市和房价，从2021年8月份数据，已经很清晰看到阶段周期拐点，至于在拐点该如何决策，那就要结合自身实际情况进行判断了。
温馨提示，房地产经济退出中国经济主要舞台，是态度坚决，趋势明显的事情，留给炒房客保本退场，体面退出的时间不多了。
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
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