1. 丰富政策工具箱，因城施策各地加码楼市调控
在3月份两回政府报告的指导下，各地出台了涉及土地、新房、二手房、租房的房地产整个运作周期的楼市调控措施，覆盖面广。
从新房市场市场看，主要从扩大限购年限、扩大限购人群范围，其中包括对离婚人群一年时限内的房屋拥有套数按婚前计等措施入手打击假离婚购房等；另一方面，出台新房摇号积分等制度，规范市场交易行为；同时，金融机构加强个人经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。从二手房和租房市场看，主要通过制订规章或约谈中介企业，规范房源信息和价格发布，杜绝通过利用“学区”进行炒房，同时部分城市通过增加二手房转让增值税的免税年限来抑制投机性炒房行为。另外，15个城市在今年出台二手房指导价也对市场产生极大的威慑力。
这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为，在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳“深房理”事件等。
市场的迅速升温尤其是房价的再度快速上扬会使购房者对房价出现继续上涨的预期，不利于市场向稳定健康的方向发展，更不符合2019年中央经济会议就已提出的“稳地方、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。因此，通过限制需求和打击投机，达到稳房价和稳预期的终极目标，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。此轮调控涉及城市也从最初的一二线热点城市向三四线城市所蔓延。
2. 房地联动，22城实行供地“两集中”
2021年2月23日，“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开，自然资源部开发利用司开发利用司副司长莫晓辉对2021年住宅用地供应分类调控工作进行了安排部署，提出，在22个热点城市实行“两集中”“三批次”供地，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，集中供地活动的节奏每年不超过三次。这22个重点城市，包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。
集中供地政策侧重从供地节奏等供给端因素进行调节，对房企的资金归集方式、开发节奏、市场供应节奏都产生了重大影响。从2021年22城三轮土拍的竞拍规则看，呈现先紧后松的表现。
4月27日广州打响集中供地的第一枪，半数地块溢价成交。6月底，22个重点城市首轮集中出让正式收官，22城总收金为1.07万亿元，城市热度分化加剧，长三角热度最高，一年三次供地加剧房企危机感，争夺异常激烈。部分城市由于未设置最高限价，重庆以39%的首轮土拍平均溢价率，在各城首轮集中供地溢价率最高，其中部分地块的溢价率甚至超过100%。而这与“房住不炒”的调控总基调及不吻合。
第二次集中供地土拍规则明显收紧，多城市原定日期出让的地块因故“终止” 。多地土拍新规中要求单宗住宅用地溢价率不得超15%，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人等。这都进一步拉高了房企入市的门槛，流拍、底价成交现象屡见不鲜。北京、广州等一线城市也出现了流拍率超50%情况，土地市场全靠央企、国企托底。
在第二轮土拍惨淡收场后，为了缓解房企的资金压力和入市门槛，第三轮供地的土拍规则明显放宽，表现在取消或部分取消住房限价，有些城市则根据地块溢价率相应提升房价，如广州第三批出让的南沙和黄埔的地块，取消了“限房价”的要求。此外，番禺、白云的“回炉”地块，地价下降了1200元-3200元/平方米不等；放宽参与土拍的房企的入场门槛，如南京对企业的资质门槛从1级降至2级或3级，以及放宽联合拿地的限制；除此之外，还有下调保证金、取消竞自持或者降低竞自持的比例、恢复预申请勾地制度等。
在今年的三轮集中土拍中，政策脉络呈现先紧后松，市场表现则是“南热北冷”。部分城市尽管在宽松的政策下，依旧表现冷清依旧，底价成交、本地城投城开托底情况明显，而前轮土拍相对表现平稳的城市，则通过进一步完善优化土拍规则，来规范市场。
3. 降低落户门槛，加大引才力度
2021年4月13日，国家发展改革委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出，将有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。加快取消城市落户限制，再次被列入今年新型城镇化和城乡融合发展的头等大事。
2020年以来，有多地加入抢人大战，全面放开落户限制，有的城市甚至实现无任何附加条件的“零门槛”落户。今年2月9日南京发布了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》明确“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。3月5日，青岛市发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，明确了五大类落户途径，即：人才落户、居住落户、亲属投靠落户、赋权激励落户和稳定就业居住落户，按照“继续放宽中心城区，大幅放宽城区，全面放开县域”思路，实施分区域、分类别、差别化落户政策。北京和武汉也对原先的落户政策进行了调整和改善。
而抢人大战的实质是抢“人才”，人才落户是引进高层次人才，推动地区经济发展的有力手段，各地涉及加大人才引进、人才购房的扶持措施住房主要有7个方面：分别为区域差别化落户、公积金贷款支持、住房补贴、放宽年龄学历限制、降低未落户人才购房的社保年限、大力发展人才住房、金融产品创新。
当然，在各地大刀阔斧地吸引人才落户的大势下，也出现了利用人才红利进行变相炒房等不利于房地产市场稳定发展的因素，部分城市为了杜绝这种情况，又通过收紧人才落户或者购房政策来平抑房价，对之前实际操作过程中的各种漏洞进行填补。主要表现在通过学历和年龄、社保等方面收紧：如深圳于今年将核准类学历型人才的底线要求从大专提高到全日制本科；或是，取消原有人才购房特殊政策，如广州黄埔取消人才住房政策，广州南沙区人才购房则需缴满1年个税或社保；亦或是针对新落户人员要求缴纳一定年限的社保后才能购房，如海口提出新落户的人才，须提供累计12个月的社保或个税方可在海口市购买第1套住房。
因此，从这点看，部分城市人才落户政策的放宽或是补贴幅度的加大，对于楼市的整体影响较小，不会改变中央“房住不炒”的主基调。一旦出现“假人才，真炒房”的现象，国家必定会出手干预。
4. 二手房市场重磅来袭，多地发布二手房指导价
二手房指导价是调控二手楼市的利器，第一个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局发布消息称，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市出台二手房指导价，其他热点城市也有跟进和效仿的可能。
但从已出台指导价的城市看，覆盖范围和执行力度不一。从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布；而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布；上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客；而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。
深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。原因主要就在于其调控力度大，不仅对市场预期产生较大影响，“三价合一”使首付支出方面的大增也将很多购房者拒之门外，直接导致市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，那么对整个市场的调节功能是相当有限的。
除此之外，除了主管部门不定期的对整个二手房市场进行虚假房源、虚假宣传、学区房炒作等进行整治外，二手房市场开始出现“去中介化”的趋势。如上海、深圳、杭州、宁波等城市的二手房交易官方平台上都开通了市民自主网签的功能。深圳不仅上线新版二手房交易网签系统，并变“多方委托”为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。若基于此逻辑的网签系统运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还让房产中介企业回归到服务的本质，更有力地保障消费者权益。
5. 中央发布三孩政策，各地支持性措施积极推
5月31日，中央政治局召开会议指出，依法组织实施三孩生育政策。自三孩政策提出不到两个月，中央的配套支持政策就出台了。7月20日，中共中央国务院发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，明确了三孩生育政策及配套支持的各项措施，把中央促进人口长期均衡发展的政策提到一个新的高度，《决定》还在加强个税补助、租赁保障、住房补贴等优惠政策方面作出具体规划。
下半年，多地密集发布生育支持政策，一些地区相继推出多孩购房补贴政策。7月28日，四川省攀枝花市召开新闻发布会，公布并详细解读了攀枝花市《关于促进人力资源聚集的十六条政策措施》。对按政策生育二、三孩的攀枝花户籍家庭，每月每孩发放500元育儿补贴金，直至孩子3岁，是全国首个也是目前唯一一个发放育儿补贴金的城市。而针对住房方面，甘肃张掖市临泽县成为全国第一个为多孩家庭购买商品房发放补贴的城市。9月9日，张掖市临泽县在《临泽县优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施意见（试行）》中称：对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭购房时给予4万元补助，发放生育津贴并在上幼儿园时发放补助。
临近年末，宁波市住房公积金管理委员会发布通知称，自2022年1月1日起，按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。
而实际上，除了购房补贴和公积金贷款支持外，对于三孩家庭购房的支持性政策还有优先配租公租房，如10月9日，北京朝阳区发布公告，启动三胎家庭配租公租房的工作。明确地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。这是全国首个三胎家庭公租房配租政策。
除此之外，陕西省、吉林省、贵州省相应中央号召，都发布了《优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》，为落实三孩政策推出“一揽子”措施，对多孩家庭在购房或租房上采取差异化优惠政策。广东省对《广东省人口与计划生育条例修正案（草案）》进行审议，拟重点围绕实施三孩生育政策、取消社会抚养费、清理和废止相关处罚规定等方面进行修改。
当前在各地相继出台的生育支持政策细则中，多以资金补贴、优先选房为主，满足多孩家庭改善型住房需求的政策仍较为有限。三孩政策”的实施，使现有一部分家庭的规模和结构发生变化，对户型上的调整优化更为迫切。基于此，北京对共有产权住房选址、配套、户型、面积等作出调整，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型。并取消了除中心城区外其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的户型配比要求。预计类似北京这样对住房建设标准进行调整的举措，会在多地铺开。
6. 各地扶持政策频出，城市信贷环境改善将有改善
“三道红线”终结了房企融资的红利，集中供地的土拍新规层出不穷，房企拿地难上加难，第二次集中供地多地出现大量流拍的现象，加上各种楼市调控高压下，房企迎来了最艰难的日子。部分“止涨”城市开始跳水降价来吸引客流，造成了恶性竞争的局面，针对这样的新变化，国家采取了“双向调控”，据58安居客研究院不完全统计，截止目前，包括岳阳、株洲、江阴、昆明、惠州、唐山等23个城市出台“限跌令”，其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，平抑楼市快速下行带来的风险。
除了限跌令，为了避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期，保障市场平稳运行。地方政府积极出台各种扶持政策来维护市场稳定，这些扶持政策涉及公积金贷款放宽、预售机制调整等。
时至年末，更有多省多市提出刺激住房消费，颇有冲刺年底业绩的意味。地方政府直接拿出“真金白银”来维护楼市稳定。十一以后，哈尔滨首当其冲，出台“十六条”稳定房地产市场，“十六条”涉及大幅放宽申请预售标准、放宽公积金贷款年限、发放人才购房补贴等等；12月，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，研究部署年底前房地产业增长工作。会议强调，要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步；同日，吉林省召开新闻发布会，鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房；辽宁则发布了一份房地产市场情况调查报告，报告提及：受资源禀赋、人口老龄化等因素影响，人口净流出数量逐年上升，尤其是后怡情时代背景下，购房者经济能力不同程度下降，导致购买信心不足，当地楼市活跃度不高，影响房地产市场稳定发展。
这篇报告其实也说出了很多三四五线城市当下的困境，对人口吸引力不足，城镇化城市人口流失严重，当地房地产市场除了自住需求，无法吸引其他购买力，造成前期大量建造的项目库存压顶，房企面临巨大的生存危机。除了短期内靠“真金白银”来吸引一部分人来购房，稳定市场局面，长期看依旧需要“探索新的发展模式”。
而信贷是楼市的七寸。10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。释放了金融领域优先保障首套住房需求的重要信号，而随后召开的政治局会议亦提及“满足合理住房需求”。12月，银保监又明确表态对改善性住房信贷进行支持。这一系列中央政府的表态，对于后续贷款的投放和效率的提升，有积极的作用。未来不排除地方银行根据各地实际楼市情况，对于改善性住房的首付比重、贷款利率、及“认房又认贷”的政策进行调整，从而实现对“改善性”住房需求的支持。
7. 多举措发展保障性租赁住房
2021 年，凭借从中央到地方，各地鼓励和支持租赁市场发展的政策高频落地，租赁市场赢得了广泛关注度。纵览今年对于租赁市场的保障措施，主要分成三个层次：
一是出台规范租赁行业的制度文件。受到2020年以蛋壳公寓为代表的一大批长租公寓企业暴雷的影响，对长租公寓企业的金融防范始终没有放松。4月15日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》的通知，通知涉及加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷等方面。其中，通知明确住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。
地方层面，上海在2月份就印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，进一步整顿住房租赁市场秩序。而后又出台文件要求对出租挂牌房源的真实性、合规性和有效性进行核验。北京则明确要求，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过专用账户托管，且押金数额不得超过1个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
二是财税金融方面的支持力度，在央行8月9日发布的《2021年第二季度中国货币政策执行报告》中明确指出，要加大住房租赁金融支持力度。从地方上看，广州和青岛等发布针对各类参与租赁住房建设的企业主体的财政补贴标准，对于企业的支持力度加大，相较 2020 年的补贴标准有显著提升。此外，海南也开展积极探索创新住房租赁金融产品，尝试多方面多渠道支持住房租赁市场发展。
三是加大租赁市场的供给，如深圳、厦门、宁波等地都提出要推进存量房屋改造租赁住房，尝试通过城中村、商业和办公用房改造成公寓和宿舍。
除了“非改租”外，各地积极出台的“十四五”住房规划也把保障性租赁住房放到了举足轻重的地位。7月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，促进解决好大城市住房突出问题。同时，住建部等部门近期联合发布了《关于做好2021年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知》。《通知》提出了“监测评价”的概念及提到，“城市应尽快确定‘十四五’保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布”，对于推动各地加快保障类住房供应产生积极作用。
四季度，各省市积极落实中央号召，据58安居客房产研究院统计，截止目前，广东、浙江、山东、海南、上海、杭州、南京、青岛、无锡、济南、武汉、合肥等15个省市发布保障性住房建设目标，未来增加保障性租赁住房的供应规模及筹措方式，预估“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800-900万套之间，主要用以解决城市新市民、青年人住房难的问题。其中，山东将全省16市划分为人口净流入大城市、城区人口总数超过100万的城市和其他城市三个类别，因城施策加快发展保障性租赁住房；青岛在规范租赁管理方面提出，保障性租赁住房租金标准按照不高于同区域住房市场租金的80%确定；广东则指出，各地级以上市要把保障性租赁住房项目纳入本市住房租赁管理服务平台管理。
8. 预售监管政策的调整和优化
加强预售资金监管是防范房地产领域的金融风险，保障项目资金运转的安全性，也是维护购房者合法权益的一个重要手段，符合中央“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。
此前全国各地已形成商品房预售资金监管制度，然而由于执行情况不一，在“三道红线”下一些地方资金被挪用的情况并不鲜见。尤其是下半年融资难，按揭收紧等背景下，企业急需资金偿还贷款、拿地，解冻预售监管资金愈加成为各家房企的燃眉之急。加强预售资金监管，再次进入中央楼市调控监管的视野。
据58安居客研究院不完全统计，2021年就有41个城市出台关于制订或加强预售资金监管的办法或规定，如10月，青岛对《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则》公开征求意见；天津为进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作提出进一步要求；广东住建厅发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》，在13个交易风险提示中有提到，房地产开发企业要求购房人将购房款转入非商品房预售专用账户是一种风险；杭州住保房管局则推出预售资金监管信息个人可查功能。从出台的文件内容上看，多数城市对预售资金监管政策加以了收紧，如北京从调整预售资金入账的流程角度加强资金监管；石家庄在一个月之内通过提高预售许可证申请标准，限定重点监管资金的入账时限，两次加码预售资金监管，防止“烂尾楼”出现。
但同时，各地针对不同的市场情况，尤其在应对怡情之下或楼市过度降温后房企的资金面临较大压力的情况下，各地政府对于房企的新房预售资金监管政策进行了调整和完善。部分城市优化了预售监管资金的支取条件。
11月3日成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》指出，需优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付，而原先对于非工程建设款的用途是不予支持的。同时，也对预售项目出现重大经营风险等情况，可对预售款按照规定流程进行例外支取。而此次调整仅对支取资金可用于农民工工资进行了优化，这对工程建设、防止烂尾和民生保障来说肯定是有利的，但实际上对开发商资金使用仍然是进行了严格的限制，同时成都增加了房企信用差别化管理，和银行保函免除同等额度监管资金。
58安居客房产研究院数据显示，2020-2021年共有35个城市密集出台预售资金监管的针对性政策，其中多达24个城市为这两年首次出台该项政策。同时，还有37个城市发布涉及预售资金的加强监管或者整治专项等通知。经过对历史上出台两次以上预售资金监管政策城市的研究，我们发现有61%的城市对改政策进行了收紧，有21%的城市提出了加强监管等措施，有7%的城市仅对购房者进行风险提示，有11%的城市对预售资金政策的调整优化。
虽然全国各城市对于预售资金监管政策普及度较高，但监管力度不一，部分城市仅提出要监管，但对于如何支取都没有明确的比例，有的即使有明确比例，但部分房企钻政策漏洞擅自将资金转入其他账户。
因此，加大对违规房企、银行的惩治力度，实行动态化监管系统，进行全民监督开通手机点对点功能，也是近期政府在推行预售监管资金政策时的亮点所在。正如北京在新预售资金监管办法的背景说明中，有这样一句话：坚持“管好不管死”的原则，在政策设计上压实银行监管资金的主体职责，在管理手段上充分利用信息共享提高政府监督能力。也相信，各地在不断完善和细化的政策背景下，房地产市场能够健康稳定地发展。
