我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔您好！请教，投资买房，买精装修呢还是买毛坯；投资买多少平几室为好，或者说未来好卖；买高层还是买洋房？房价基本相当；
回答：正常来说，毛坯房和精装修的房子是没有绝对的标准的。
投资的话，精装比较好，即买即住、即租即收益，避免毛坯交房后在装修时期的空置率，资金上也有灵活空间。很适合买了之后出租出去做房东 ，买精装也比较省心省时，适合异地购房情况。
买三房高层比较好
一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。
每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。
追求更美好生活是每个人的梦想。
如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱。
但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。
提问：星叔请问怎么凑首付款？回答：详见知识星球内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本如何选择最划算》
提问：我是刚加入的，想在呼和浩特投资一套，或是买套复试的，你能推荐一下吗？我想在呼市东面附近买！
回答：买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。主要是从接盘侠的喜好来看。
大平层产品比较容易抛售，流动性好一些。
另外大平层和复式产品，一般要买中楼层以上的，宁可价格贵10%、20%。改善需求，对品质要求更高。
从投资角度来看，呼和浩特市的房子一般，整体升值空间有限。呼和浩特虽然是省会，但对周边甚至本省的人口吸引效用都很低，市区人口才二三百万人，达不到量级，又不像厦门、大连这种小城市吸引全国流量去旅游，消费升级，被瞩目的很少，如果本土自住加投资可以买，纯投资有其他更优城市。
提问：星叔，我在网上大概看了一下中海凯旋门，金辉世界城的二手房，价格都接近两万，感觉比新房价钱高，还要交中介费一堆乱七八糟的费用，感觉性价比不是很高啊。还有奥园和悦府怎么样？一平方17600
回答：奥园和悦府1.8万元/㎡的价格在这里买，那么为什么不多掏2千买万科·翡翠国宾了，或者去曲江买华润曲江九里了。
价格偏高，是最重要的原因之一。
同时，奥园在陕西的第一个项目，位于咸阳的奥园·枫丹名郡质量差的超乎想象，业主在维q中。
在这里，建议大家千万不要买这几年业绩突然异常暴增的这类房企的项目。萝卜快了不洗泥，跑的太快必然会出问题。
新房没有说不能买，而是好的优质盘不好买，有些网红盘千人、万人摇号，就今年买入时机来看，如果拖的时间太长耽误的是机会成本，当然不着急上车的可以慢慢摇。
另外价格高低是相对的，位置好配套好有学区的或者品牌楼盘，都会有一定的溢价，但将来价值也会大一些，而不能简单的把价格和价值进行对等。
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提问：星叔好，请问现在经济低迷，限购和限售会放松吗？你觉得今年内“四限”会有新动作吗？放开的话房价会涨吗？
回答：一、限价。
在现在的市场环境之下，限价在很多城市其实已经失去作用了，很多楼盘已经卖不到限价“限”的那个价格了。这个政策在任何一个城市取消或者是全面的取消，对楼市也只是象征意义上的。
二、限售。
限售对短期炒作的投机性购房，杀伤力还是比较大的，因为它冻结了交易，让房价即使上行也无法变现，从而制止了套现获利。现在来看，三四线城市二手房交易不发达，纯粹的投机炒房也少，所以限售的影响也不大。对于各地来说，越早放开调控的城市，其实楼市越脆弱，越需要刺激。
对一二线城市来说，现在房价是下行周期，即使放开限售，可能也不会有很多的抛售。在整体调控政策是稳定的大背景之下，一二线城市不会在这个政策上有什么太大的变化。
三、限购和限贷。
四限当中，限购和限贷的影响最大，尤其是限贷。
今年限购不会在限制购买套数上有所松动，但是其他方面可能会变相的放松。比方说，外地购房的社保门槛会放低；以人才大战或者是放松落户政策，来刺激房地产的销售等等。
而且这一点无论是一线城市，还是热门的二线城市，还是三四线城市，都会采用，因为长期来看，这对本地的经济也是一个很大的刺激。
只有当限贷彻底放松，甚至鼓励加杠杆买房的时候，才是房价见底、大幅回升的开始，也就是说，限贷的彻底放松不太可能。
但是首套置业的房贷利率会松动。
四、在限购和限贷这两方面，限购的放松会先于限贷，放松的力度也会大于限贷。
如果两者都开始了，可以说这轮的调控已经结束了，新一轮的上升周期又开始了。
在因城施策之下，三四线城市会先放松，这些城市因为它本身就不是调控的主要目标，只要不是挑战中央决策层的底线，就不会引起过多的市场反应。
然后是二线城市和一线城市，放松的形式会比较多样，体现着越来越多的差异化。
提问：星叔好，请问现在投资房产还有机会吗？未来方向在哪？
回答：今年的楼市机会，大概有三个
1、积聚弹药耐住性子，准备新一轮一线城市的布局。在上一轮的低谷期之后，最早调整的一线上海深圳，深圳已经完成了新一轮周期，而下一轮的机会，会是上海。现在资金充裕的，可以在上海建仓了，不会买贵也不会买错，只需要等待时间的验证。但不建议在牛市里频繁在一二线换仓，容易踏错节奏吃套。2、前期最早调控的二线城市也有机会。在这些城市里，未来核心城市的影子隐隐若现，而且这些城市在近两三年还一直处在低位，比如长沙、合肥、无锡、郑州、武汉等，未来都是有机会的。但一定要选对城市发展的主轴潜力区。3、当下的楼市投资，我的操作思路里始终是进入启动期的城市可以准备买入布局，宁可牺牲一些利润空间，也要提高确定性。确定性可以是某个城市突然的成交量的大涨，确定性也可以是来自于某个城市的房价长期低估。买多了，就会知道买房踏对节奏很重要。今年的确是分化的一年，很多人都会在经济下行期怒骂房价，却仍有大批人选择在下行期进入到楼市。因为越是这种下行期，我们越是见证了其他投资市场的动荡，在这种环境下楼市依旧会被坚定的投资。这个时候房产配置，只要选对城市就不会出大错，但一定要把握规律和机会，尊重周期。
提问：星叔，你好，我再追问一下，你帮忙推荐的小区，我看了下，要么离省妇幼很远要么离省儿童很远，因为爱人工作性质特殊，要24小时随叫随到的那种，但是目前爱人在省妇幼，可能两年后左右会搬到省儿童，时间未知，所以我们想买位于两者之间的房子比如塔头附近，福新中路附近这种到两边医院都差不多四五公里，可以领包入住同时又比较保值的，麻烦帮我们推荐一下哪几个小区比较合适，顺便帮我看看福霞小区如何？因为原来有同事买了城中98这种年限的说目前很难出手置换，所以希望能买到既满足现阶段居住要求又能方便后期置换的小区，谢谢
回答：塔头附近：半山千叶、嘉源欣苑、三利花园
福新中路附近：天城小区、韵山雅景、丰洲园等。
福霞小区不太建议买，97年建的，房龄太老，无论是自住还是投资，意义都不大，买房建议还是买房龄新一点的，更有利于长持。
房龄老的房子升值空间小 转手难，特别是没有学区加持的老破旧。而新一点的房子，尤其是受政策倾斜的热门片区，房价几年时间翻着跟头往上涨。
而老破小呢？只能随着房龄越来越老，降价再降价。同样的房子，达不到你的心理预期，恐怕到时候只能挥泪斩房了。
而且房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势，未来就是被淘汰的产品。
提问：感谢星叔的耐心回答，再请问您一下，济南投资的话，唐冶片区和cbd，汉峪哪一个更有价值， 另外像，融创东山府，龙湖舜山府，奥体金茂府，济南尊，哪一个投资价值比较高！
回答：从纯粹投资角度看，CBD和汉峪片区属于成熟区域，不要指望它能有比其它区域高多少的回报率。但确定性强一些，毕竟是CBD，配套与交通的便捷性上，还是非常好的。
唐冶片区，政策支持力度还是挺大的，规划也比较完善，新房等入住配套也就差不多起来了，价格也会逐渐拉平。
cbd和汉峪片区更稳，唐治片区也可以赌一把，看你侧重哪方面了。
一般规律 ，楼市升温过程中，郊区板块涨幅比市区涨幅大，楼市降温过程中，郊区板块跌幅比市区优质板块跌幅大。
从本轮房地产的短周期运行情况来看，济南的二手房价格,基本处于高位盘整状态了,部分房子价格还在小涨,但向上空间也很小了。济南暂时不具备大涨基础，会调整一段时间，正好这个时间进场抄底。
融创·东山府在彩石片区经十路沿线，产品不错，户型好密度低适合改善自住，周边楼盘相比性价比还不错，紧邻的济南超算中心科技园，将建设成国际一流的超算产业集聚区。
但是目前不争的事实是，彩石片区内目前配套缺乏，配套发展还处于初期阶段，未来几年尚待完善，这也是片区的短板之一。
长持空间还比较大
龙湖舜山府在汉峪，汉峪片区比较看好，这周边高端盘比较集中，万科、龙湖、保利、泰禾、金科等都有项目，可挑选余地比较大，只是规模都不太大。交通、环境都不错，像教育等其它配套也在完善中。
只是将来都入住之后，通往旅游路这段路会拥堵，尤其是里面的项目，出行不太方便，舜山府就比较靠里。
大户型比较好设计，像龙湖这种擅长户型的公司，做的都不错。我觉得还是东区好一些，环境更好，也更安静。但是价格来看的话空间不大
奥体金茂府还可以，价格也稍高了点。
凤凰路打通后，是济南南北向的主干道之一，对缓解汉峪、奥体周边的交通有很大作用。
通过经十路与CBD也不远，从居住角度看，这里居住的自然环境比CBD要好。
刘智远片区规划的商业配套够大，在银丰玖玺城，将近80万平米，能够满足居住、商务、休闲、娱乐等需求。还有学校等教育配套和医疗配套。
产品上针对高端改善需求，金茂在这方面的开发经验以及产品设计都没问题。
只是价格我觉得高了一点。
济南尊依托于CBD，配套越来越成熟，越来越完善，加之这几年市场低迷，在CBD几个楼盘中，入市晚，体量大，楼盘品质也不错，价格不高，后期有提升空间。
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提问：我是武汉市现有二套房，手上有四百万现金，可用儿子的名字买，请问星叔华润万象城幸福里的22年底交房，这种房可以买吗？还有中信泰富滨江金触城这两个楼盘哪个更好些，谢谢星叔指点。
回答：华润万象城幸福里，周边地铁线路多，靠近3、6、7号线地铁口，交通非常便利。周边的学校也非常多，教育配套比较好。周边的商业非常成熟，靠近华氏国际广场、华氏百货等。靠近武汉市儿童医院、中医院台北院区、第六医院，医疗配套非常齐全。虽然是期房，但是华润的实力是强的，所以值得入手，这个盘还是很不错的。
中信泰富滨江金融城，位置不错，地段好，小区环境很好，靠近地铁一号线，周边的教育资源，商业配套，医疗资源都很齐全。环境不错，绿化高，居住舒适度很高。二七片区依托区域交通及滨江景观优势，以发展企业总部、商务办公、高端商业服务、文化旅游及创意产业为主体，打造国际企业总部型商务区。发展潜力是非常大的。
如果你买房是侧重于投资，相比之下二七片区，更有发展潜力，未来空间会更大一些。
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回答：旧改政策反映到微观层面，各地执行方法口径力度各不相同，需要具体问题具体分析，完全没办法给到统一结论。有的小区会翻新外立面和楼道，有的直接动迁;
有的板块改造力度大，有的维持原样N年不动。不同的做法，微观市场的价格和配置策略都不会相同。
不值得赌！
提问：星叔您好，坐标沈阳，学区房一套有贷款，恒大城180平一套无贷款，附近上学，最近想贷款入手附近万科四季花城大家洋房150平顶楼（送阁楼）5楼，大概320万，请问万科四季花城大家是否值得购入，因为二手地皮产权剩35年，地段个人感觉没有升值空间，但离工作单位孩子学校近，且空间园区感觉还不错，就居住舒适性及便利性而言相对较好，所以有点纠结，如果购入，2021年底交房估计要2022年春入住，现在所持恒大城是入住后卖出，还是尽快出手另寻投资房源？最近也看了一些其他楼盘，比如龙湖云峰原著，诺德阅香湖，这两套投资属性如何？或者有其他投资房源推荐吗，200万以内，谢谢解答！
回答：根据你的情况来看，买房核心需求是改善自住，万科四季花城洋房比较符合你的需求，是可以买入的。
今年整体来看，是适合买入时机，而不是出货时机，这时候出手估计卖不到理想价位，如果资金充足，恒大城建议继续持有，如果有资金压力，这套房无贷款也可以dy融资。
新市府的新盘不建议入手了，价格贵了。我们都是18年6000买的新市府。新市府不是不能买，看价格。龙湖和诺德这几个项目没有什么性价比。
除此之外淘淘二环内几个大开发商没有入驻的板块。三环的2号线地铁沿线属于领涨区域。部分二手板块新盘和二手差价明显，存在套利空间。
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提问：市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？
回答：年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：
一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。
二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。
三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。
珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。
选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。
大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。
没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。
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