一线城市房价下跌历史(三四线城市的房价会下跌吗)

房价跌了，这是今年三季度以来，所有人都能真切感受到的事实。而且不管是一二线城市，还是三四线城市，房价下跌的范围都在逐渐扩大。根据国家统计局数据，9、10、11三个月，全国70个典型城市中新二手房价格下跌的城市数量逐月增加。其中11月份，新房下跌的城市有59个，占比高达84.2%，二手房下跌的城市有63个，占比高达90%。用专家的话说，当前的房地产市场已经近乎于“普降”了，很多人推崇的“房价只涨不跌”神话，已经彻底破灭了。

此外，截止到目前，全国开启“限跌令”的城市有24个之多——不止是三四线小城市需要用“限跌”来“防止房价过快下跌”，其中还包括天津、哈尔滨这样的大中城市。一言概之，楼市火热势头已过，高房价难以为继。当然，最主要的原因是，各大城市的基本面不足以支撑房价继续上涨，信贷偏紧、购房者预期扭转、开发商降价促销拉动回款……无一不对市场构成利空，再加上有些城市自身的人口、经济、供求等因素式微，房价开启“下跌通道”，也在预料之中。
拿天津来说，实际上过去3年房价一直在“阴跌”。今年9月份，天津某板块大牌房企，还出现了直降5000元/平卖房的真人真事。为什么会出现这种情况？我们认为原因很简单，一方面是供需失衡，供大于求，再加上新房这块开发商面临的三条红线，国家调控，融资环境收紧，开发商以价换量造成的；另一方面是天津自身的产业、人口、经济等基本面决定了，天津的房地产需要挤一挤水分。换句话说，天津的房价过高，与居民工资收入严重脱钩。

最近一段时间，“看跌”房价的人越来越多了，其中不乏一些机构的知名专家学者。笔者所做的在线问卷调查结果也显示，超过79.8%的人认为“房价跌势已定”。此外，我们注意到，近期网络上流传着一个“房价下跌时间表”，主要内容是说，未来5年，一线城市房价会跌到2万，二线城市8000，三四线城市2000。这可能吗？
在回答这个问题之前，我们有必要先了解清楚，当前楼市的基本状况：

首先，不可否认，当前的楼市确实已经“入冬”了。这一点11月29日，官媒“人民资讯”发表的标题为《房价全线下跌！明年可能会更冷？》的文章中，有明确证实：楼市入冬有三个信号，一是购房者预期扭转，四季度预期房价上涨的比例仅有19.9%，十年来最低值。一句话，面对曾经让无数人趋之若鹜的新楼盘，购房者不再是“慷慨解囊”，而是捂紧钱包；二是房企打折销售欲望强烈，归根结底是流动性出现了大问题，有的是有债务要偿还，有的是已经逾期了，更多的房企是受销售下滑、债务高企、经营困难等多面夹击；三是房地产缺乏信贷支持，房价的核心支持因素“熄火”了。基于此，央媒给出结论，明年楼市恐怕会更冷 ，房价还会继续“普跌”，至于会跌多久，要看政策风向；

其次，从最近一段时间，楼市发生的种种“重大事件”来看，9-11月份楼市这种“入冬冰封”的情况，从12月起其实已经有所改善了：1、11月起，武汉、三明、珠海调整落户条件或对于人才购房给予一定的优惠。较早之前，哈尔滨、义乌、成都等城市，出台了一系列给开发商“纾困”的政策，其中哈尔滨被誉为是今年打响“救市”第一枪的城市；
2、央行、统计局、银保监等部门，释放了积极信号，频频给楼市吹“暖风”：央行全面降准，释放1.2万亿长期流动性；统计局高层，时隔多年，再次明确了“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。这个提法的重要性不言而喻，对于我们从产业发展的角度理解房地产的发展具有积极的意义；银保监明确，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求；
3、以深圳、北京、广州、杭州为“风向标”的4大城市，二手房成交量有所反弹。其中深圳成交量环比涨幅达到了32%。不过，专家认为，这并不能作为楼市“触底反弹”的信号，因为二手房成交量反弹，影响因素有很多：比如临近年底，本来就是购房的重要节点。再比如，9-11月份，4大“风向标”城市二手房价格均有不同程度下跌，购房者抄底出手的概率很大。“以价换量”根本不能算是市场升温。

再者，住建部发声定调明年楼市，一个字说清楚了：稳。12月26日，住建部部长王蒙徽接受央视新闻记者采访时表示，用一个关键词来总结明年住房城乡建设事业最主要的工作，“就一个字，稳”。实际上，这里所提到的“稳”有三层含义：稳定房地产业的市场预期，稳定良性循环的发展预期，更要稳定合理消费需求的预期。
基于以上对当前楼市的基本状况分析，专家认为，明年的房地产市场大概率会在进一步调整后企稳。易居研究院的专家觉得，楼市进入“降温通道”后，短期难以扭转趋势，按照历史经验判断，降温周期最短会持续6个月，最长可能持续12个月——2014年的一轮房价下跌持续时间就长达一年。因此，保守估计，明年的一二季度，市场仍然会延续降价趋势。更何况，当前时期，真正影响市场的限购、限贷等政策并未出现丝毫放松，这意味着明年的房地产走势依然不容乐观。事实上，12月22日，易居房地产研究院在发布的《年度报告》中就直言预测，2022年全国商品房成交均价或跌1%，为本世纪来最差。

顺着“明年楼市趋稳微跌”的基本面——需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌，我们再来分析“房价下跌时间表”可能实现吗？先说结论，不可能实现。首先，当前阶段一线城市的均价是7万元/平，二线是2.5万元/平，三四线城市是8000元/平，达到“房价下跌时间表”里所提到的水平，意味着一线城市要在现在的基础上下跌幅度高达250%，二线城市跌幅为212%，三四线城市跌幅为300%，这意味着每年的房价跌幅至少在40%，这种跌幅，对于任何一个国家的房地产，都是“毁灭性”的打击。三四线城市，2000元的房价，可能是千千万万购房者梦寐以求的价格，但要知道，这个价格水平，连建房成本都无法覆盖，开发商以这种价格销售，只能是全面亏损。
更重要的是，这显然也不符合住建部对楼市定下的“稳”主基调——易居研究院预测的新房年跌幅才1%，就已经算是顶着很大压力了；
其次，地产大佬孙宏斌曾经透露，如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了。毫无疑问，在孙宏斌看来，房价下跌的底线是“30%”，一旦超过这个“底线”，连融创这样的开发商都会撑不住，可想而知，全国近十万开发商，也都会破产倒闭，这种事情真的发生，对房地产，亦或是对我国的经济来说，都不是好事。相较于孙宏斌，潘石屹认为的“房价下跌底线”更低，20%已经是警戒线了，房价普降20%，房地产就可能出现动荡，紧跟着地方、银行、金融体系、经济、产业等，也都会出现连锁反应。

总结：对于“房价下跌时间表”能不能实现的问题，答案已经很清楚了：绝对不可能出现。专家总结主要是三方面原因：一方面，房地产业良性循环需要长久稳定的发展预期，而“房价下跌时间表”里提到的结果，显然与此严重不符；
另一方面，不得不承认，房地产仍然是国民经济增长的重要引擎之一，对经济直接和间接的贡献率高达20%以上，关联着上下游上百个行业，可以说牵一发而动全身。拿今年三季度的数据来说，房地产只是短暂“冰封”了一段时间，但经济数据已经出现了明显下滑；

再者，不管是站在购房者的立场，还是站在经济高质量发展的角度，房地产都不应该再被高高捧起。但这不以人的意志为转移，因为说到底房地产太重要了，我们都憎恨投资炒房、厌恶高房价，但这些不能作为房价必须下跌的理由。尤其是人口增量、经济较发达、资源优势集中的城市群核心城市，未来房价不仅不会大幅下跌，还会继续上涨。比如四大一线城市，虽然当前时期，部分区域房价有所回调，但长远来看，房价上涨的压力仍然很大。拿深圳来说，十年后的房价肯定比现在要贵得多，买房的难度也会大很多。
对于房地产的发展，业内专家说得很准确，房地产对经济高质量发展是重中之重，未来真正应该做的是加快与房地产业相关的改革进程，通过改革稳定房地产业在国民经济中的作用，减少地方财政过于依赖房地产业，更好更全面地解决中低收入者的住房问题——买不起就从共有产权房、保障性租赁房等上面想办法，而不是非要用强制手段让房地产“硬着陆”，让每个人都买得起商品房。