买房买车已经成为了一生中最重要的一笔交易，随着经济水平的不断提高，中国房屋交易量越来越多，在万亿市场面前，任何企业都经不住诱惑想分一杯美羹，由此这个赛道也成为了互联网巨头，中介机构，房企的兵家必争之地。如今，进入信息化时代，房产服务平台已然成为中国房地产行业不可或缺的一部分，也因此诞生出了无数的房产信息服务平台。而就在最近，58同城将房产业务安居客、58房产、爱房、巧房打包，以“安居客”的名义赴港上市。这是继贝壳找房上市之后的又一家信息服务平台。据招股书信息，国际知名投行美银、瑞信和中金为联席保荐人，安居客计划募资至少10亿美元，用于提升技术实力及产品开发、拓展新房交易服务业务、投资及收购、营销及推广等业务。如果成功上市，对安居客来说是一次新的蜕变，也是母公司58同城开启分拆上市大计迈向新时代发展的重要契机，但是随着安居客的发展，随着时间的迁移，安居客的优点越来越多，但是问题也是不少，而安居客的翻身仗能打赢吗？多次上市未果，会成为安居客的梦魇吗？在讨论安居客之前，我们先看一下中国房产发展前景。艾瑞咨询统计的数据显示，2020年，住宅房产市场规模为24万亿元，占到国内生产总值的23.6%。与五年前的交易总量相比，增幅达48%。房产市场在不断增长，和房产相关的服务行业也同样在增长。据艾瑞咨询数据显示，预计到2025年，中国新房市场的经纪服务渗透率将由2020年的31.5%提升至 54.2%，通过经纪服务出售的新房的交易总额将从2020年的4.9万亿提升至11.9万亿。在房地产类信息泛滥的时代，分辨信息的真实性、有效性是购房者首先要考虑的问题。为此，购房者要耗费大量时间线上线下收集大量的房源信息，多次前往意向楼盘进行实地查看、费时费力。只有专业的指引，才能引导普通购房者从互联网上获取精准有效的置业信息，从而支撑购房决策。无论新房销售、二手房销售还是租赁市场，经纪服务的需求都在与日俱增，提供居间服务的经纪人也逐步成为房产交易的重要一环。2007年成立的安居客，在房产信息服务平台里面可以说是最早的先行者，也是发展的比较不错的服务平台。而对安居客来说，上市已经不是第一次了。在2009年和2014年就传出两次要上市的消息。2009是安居客刚刚诞生两年，此时安居客从二手房进入新房和租房市场，并拆分三条业务独立运营。同年8月，安居客拿到了经纬创投的1000万美元融资。并且创始人梁伟平也表示公司第二年将具备纳斯达克上市的条件，但随后又表示轻易上市可能不利于安居客的发展，然后就放弃上市。2014年，是安居客第二次考虑上市。但是由于安居客单方面宣布端口涨价，推行类似百度的竞价模式，这让房地产中介与经纪人不满。被集体抵制之后，上市计划又不了了之。为了应对，安居客不得不卖身58同城，究其原因还是因为，单一的营收模式使其不足以抵御后期发展遇到的风险，面对行业抵制，安居客毫无招架之力。但是从梁伟平时代到姚劲波时代，安居客的上市野心从未被改变过。多次上市未果，会成为安居客的梦魇吗？答案是不会，因为从数据来看，安居客已经做好了充足的准备。那么安居客价值几何呢？从被投资情况来看，安居客有着明星光环，首先是58同城持有45.3%的股权，还有互联网巨头腾讯持有其14.1%股权，著名的投资机构华平投资和欧翎投资分别持有7.9%及3.9%的股权。而背后还有着雅居乐、恒基地产、中建地产，碧桂园等知名地产企业的影子。安居客在资本的扶持下，从流量到服务，安居客的转型取得了阶段性成果。根据艾瑞咨询发布的报告，截止2020年12月31日，安居客平台的平均移动月活跃用户量总计为6.7亿，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人。安居客不仅是全国最大的在线房产平台，还是全国最大的新房及二手房在线营销平台。极光大数据同时显示，2020年第4季度安居客买房租房APP的渗透率及用户时长分别是行业第二平台的1.5倍和3.8倍。同时安居客还是覆盖城市和县城数量最多的平台，在线上房地产营销市场中份额占比高达67%。据招股书显示，安居客此次上市也将自己的定位从在线营销服务商转型为开放型房产信息服务交易服务平台，提供更加全面的服务。房地产行业迈入信息化和大数据已是大势所趋，而58同城的新产品爱房平台聚焦新房交易服务，巧房平台提供基于云计算的定制化SaaS解决方案，帮助合作的经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率，在双管齐下下，安居客还有很大的增长空间。并且此时上市对安居客来说也是一个明智的选择。从财务数据来看2018-2020这三年，安居客的收入分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元；利润分别为19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元；净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。显然，安居客经过多年的发展，已经有了造血能力，并且安居客的规模和体量也是首屈一指的。如今，房产经纪服务业务在购房者、业主、租户以及开发商交易过程中，变得越来越重要。在线渠道在房地产服务中也变得越来越占主导地位并成为主流行业。对于安居客来说，安居客再次冲击港股IPO，已经迈出了关键的一步，但是安居客在成功道路的绊脚石还有很多。安居客难念的生意经相比较贝壳，安居客已然有了掉队之势。如今，赛道已经进入了白热化竞争，再加上天猫找房、易居房产、京东好房等互联网企业入局，都对安居客形成了围堵。而安居客和贝壳找房可以说是一生的敌人，而本次赴港上市，它对标的也正是贝壳找房，原因还是在于链家。作为链接互联网和线下房产营销的中间人，安居客一直以来做的都是“端口流量”生意——由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。安居客在最开始发展的时候，安居客和链家是合作关系。58同城做房产信息网站，链家是房产中介，链家把房源挂在58同城的网站上，并向后者定期支付端口费。但是随着58同城的提价，让他们的这种合作关系并没有维持的太久，还给自己带来了此生最大的一个劲敌。2018年4月，贝壳找房在链家网的基础上诞生了，并且经过两年时间的发展在2020年8月顺利赴美上市，成为中国居住服务平台第一股。而贝壳找房的从诞生就将平台定义为一个开放平台，不仅允许外部合作方和加盟方进入，个人房东和经纪人也可以发布房源。事实也证明，该模式一出现就取得了非常迅速的发展，以至于不得不让以58同城为代表的其他中介公司集体抵制。并且还组成了“反壳联盟”，但是随着贝壳的发展，不少中介公司加盟贝壳，而这个联盟也名存实亡。因为58同城当时急于求成，可以说是搬起石头砸了自己的脚。不仅如此，从招股书上来看，安居客的营收模式也比较单一。一直以来，安居客的商业模式是向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，以及新房销售交易的佣金。其中，在线营销服务的占比一直高居不下，数据显示2018年-2020年间，安居客营收中来自于在线营销服务的比例分别为98.7%、96%和96.9%。流量是安居客赖以生存的根本，虽然卖身58同城，但是在商业模式上依然没有新的变化。但是房产经纪市场格局却在发生着变化。首先是，随着时代的发展互联网红利逐渐消失，移动互联网的崛起，让互联网流量变得越来越分散，而获取流量的成本也越来越高。再加上拥有互联网流量的巨头公司也开始纷纷涉足房地产行业，而安居客如果继续做流量生意，成本也会越来越高，而安居客的生意经也将会越来越难念。2018-2020年，安居客销售及营销开支分别占总营收的42.7%、39.2%、44.6%。虽然，安居客也做起了新房生意，但是并不好做。究其原因还是因为随着个别经纪机构垄断抬高佣金，让房地产企业们对这些经纪机构的信任度大大降低，而它们为了摆脱渠道依赖，一些龙头开放商也都在自建销售体系，发展自己的中介平台。恒大的房车宝、万科的易选房、碧桂园的凤凰云等都已崭露头角。并且由于开放的优势虽然吸引了大量的中介加入，但是在运行过程中难免会出现管理上的短板，造成假房源泛滥的问题，这也是因为安居客商业模式的本质导致的，对于安居客来说，其商业模式并没有形成一个经纪人线下人店体系的闭环，也无法完成完整的交易闭环。这也就造成了安居客只是一个平台，根本无法去核实那些经纪人所发布的房产信息是否准确。虽然虚假房源是这些经纪机构都避免不了的问题，但是对安居客这些没有闭环的机构却是致命的。就拿贝壳找房来说，虚假房源也有，但是贝壳找房ACN网络却大大降低了虚假房源的出现。总的来说，上市对安居客来说，既是挑战，也是一次新的开始。但安居客能把这条路能走成什么样，答案还需交给时间。
