苏州全面取消限购(苏州市买房限购全面取消)

近日，笔者遇到很多人在问：金九银十该不该买房？
有的人说，该！
这个时候往往是开发商折扣和优惠力度最大的时候。再加上近日多个城市出台了调控政策，进一步说明了现在的购房环境适合买房。
也有人说，不该！
虽然国内怡情已基本稳定，市场也已经得到恢复。可是，苏州楼市整体还是处于下行阶段。二手房成交上不去，新房市场成交不火热，有点不看清方向。
在这里，笔者先不和大家讨论金九银十该不该买房。
我们先来看看，苏州这十年的一个楼市变化，相信看完了，你自己就会有一个体会。
有时候，真理往往存在于历史的长河里。
哪怕这10年只是一条小溪，也是有迹可循的。

政策先行，方向灯也是指挥棒
首先，我们先来看一下这十年，苏州楼市的购房政策变化，主要有以下几大重要节点。
第一，2010年苏州出台了限购令，每户限在市区新购1套住宅。
每户限在市区新购1套房首套房首付最低3成，二套房首付最低5成二套房的房贷利率不低于1.1倍对没有1年社保的非本地居民，暂停发购房贷款

第二，2014年7月至9月，由局部放开到全面放开
7月，苏州宣布全市取消90㎡以上住房的限购政策。
9月26日，苏州市对外宣布“凡在苏州市区域购房住房（含新建商品住房和二手住房）的，不限限购（外国人除外）”。至此，苏州彻底放开限购。
第三、2016年10月，苏州正式重启限购政策
2015年9月，苏州成为全国首个诞生新地王的二线城市，姑苏区地块楼面大家逼近4W/㎡。就像是一个口子，2016年苏州土拍进入疯狂状态，各城区、板块地价不断被刷新，地王频现。
调整政策也由2016年年初的“楼市十年”和“房八条”，转为“楼市十五条”，苏州正式重启限购政策。
第四、2018年11月15日，相城实行600积分购房政策
在原有的1年社保要求之上，相城区外地人购房还需额外满足600积分。

第四、2019年7月25日，苏州限购政策升级。
限购，限价、限售、限贷，苏州“四限”集齐，也称史上最严楼市调控。

（制图：苏南房观）
第五，2020年3月20日，苏州人才落户新政
人才落户政策打破了之前外地人购房的社保和积分要求，相当于是变相的放开了苏州楼市的限购政策。
延伸阅读//超级大新闻！苏州今天调整人才落户政策！本科以上直接落户！大专半年社保！5月1日起执行！
从政策收紧—放松—再收紧—再微量放松，这一系列政策出台背后的根本原因是为了控制苏州楼市稳步发展。
而现在，苏州并没有全部放开限购，也就是说，苏州当下的购房环境对于购房者而言还是相对友好的。

地价是源头，面粉价决定面包价
截止到发稿前，房观统计了2019年-2020年9月苏州的土地出让情况。
其中，2010-2020年这十年间的土地出让共计10588宗，建设用地面积达36990.94万㎡。

（数据来源于中指院）
实际上，从2010年开始，苏州土地出让量和土地建设用地面积都在逐年减少，但是土地的均价却一直在升高。
2010年，苏州的土地均价是1297.33元/㎡。2020年苏州的土地均价是6257.45元/㎡。
十年间，苏州土地均价番了约6倍，涨幅超382%！

2010-20209月苏州土地成交一览
截止到目前，苏州还有29个项目地价超2W 。其中，6个地价3W ，1个地价4W 。

苏州地价2w 在售/将入市项目一览
面粉决定面包，也就是说若不是受限价影响，苏州房价很有可能在2011年就已突破6字头，更甚至会出现8字头的项目。
而当下，苏州的新房价格却稳定不超过4W/㎡。可见，苏州楼市调控政策是多么的正确。

新房成交情况，衡量苏州楼市好坏
地价上涨了，那么真的有那么多买房的人吗？
2010-2020年8月之间，苏州商品房总共成交9167679套，近92万套房源。
如果按照一个家庭一套房，苏州至少有92万个家庭！这个量也是非常惊人了！

从下面这张图上，可以清楚的看到这10年，苏州的商品房成交均价一直在直线上升。
从2010年的10135.89元/㎡，到2020年8月的27174.47元/㎡。
十年间，苏州商品房成交均价翻了2翻，涨幅超168%！

2010-2020年8月商品房成交一览
（数据来源于中指院）
而苏州商品房的成交量，政策放开，销量上升，政策收缩，销售自然呈现下降态势。
购房者真的减少了吗？实际上并不是。
政策的调控，实际上更多的是限制投资客的炒房行为。也就是说现在苏州商品房成交量可以说是真正有购房需求的购房者在支撑。
换句话说，苏州的购房需求现阶段稳定在70000套/年左右。对于新一线城市的苏州而言，如此大的住房需求，才是楼市上涨的一大推动要素。
未来，随着苏州城市的能级继续提升，再加上人才引进、人才落户等政策的吸引，未来很有可能会突破这个峰值。

房贷利率，是压力也是动力
利率的浮动变化，时刻紧系着买房人的心。
2010年年初，大众谈论最多的是最低7折的房贷优惠利率还存不存在？

｜2010年楼市杂志关于利率的报导
后来，银行工作人员表示“首付二成，利率7折的首套购房已成为历史，60平以上144平以下的首套住房，首付必须3成以上的优质客户才能在招商银行享受7折的利率优惠”。
当时，传言7折的利率即将成为85折。若是贷款100万，20年还清，相当于每月按揭要多还480元。
2014年，苏州房贷首付3成，首套房利率85折；
2015年，大部分首套房的利率只能打到98折，95折基本上很少见；
2016年2月，苏州实行房贷新政，首付最低2成，85折利率开始冲出江湖；
2017年，苏州的房贷利率几乎没有折扣这一说了，且还在上浮；
……
截止到今天，房贷市场已彻底告别基准时代，实行市场利率。

按照今天的LPR来计算：当年的利率打完85折的折扣，利率为4.165%，换算为LPR加点模式之后，加点值固定为- 63.5BP。
也就是说，当前的利率为4.65-63.5BP = 4.015%。
房观最新调研的8月份各大银行数据显示，基本上首套房的利率在5.4%。

即使是85折，98折，利率也才为4.165-4.802%。而当下的房贷利率为5.4%。
没有对比就没有伤害！
但是相较于2019年部分房贷利率涨到5.58%，5.79%，一度逼近6%的时候，好像还有点庆幸了！

对于当下的苏州购房环境，笔者觉得还是好处更大。
首先，新房价格被锁死，不会过度上涨到购房者真的买不起。也没有大幅度下跌，引起不必要的恐慌。
其次，严格的购房条件。一定程度上限制了投资客炒房，让更多的真正有需求的购房者有机会买到房子。
尤其是当下苏州楼市，开发商集中入市，项目基数大，产品业态丰富，购房者的选择空间变相增大。正逐渐由“卖方”市场向“买方”市场转变。
上一个十年，我们已经看见！
下一个十年，虽未来但大体走势也已明朗！