来源：柯谈地产观
作者：柯谈
上海最近怡情反扑，不少小区封闭，中小学都停课了，但这依然没有阻挡上海人民的看房买房热情。去年底我卖掉了一套房子，正月十五之后我就开始了看房之路。看房一个月，我可以负责任的告诉大家，现在上海楼市很热，而且已经出现多人抢房，房东跳价的局面。以下是我身处上海楼市一线的切身感受，绝对客观、绝对真实。一、一套房50组带看去年底我考察过新天家园小区，该小区位于浦东的源深板块，建于2001年，房龄已经20多年，但凭借福外 进才北的双一梯队学区，小区单价妥妥站上了11w的档位，不过缺点也挺明显，比如没有活动空间，附近缺少商业配套等。去年小区有两三套房子，价格不到1400w，我没看上。今年二月底又有中介推荐这个小区，说是出来了一套主力房型，基本信息如下：
初看介绍亮点还是挺多的，于是3月5日周六让中介帮忙约，结果中介告我说周六约满了，只能约周日中午十二点，而这个时间段在我之前还有四组客户，等他们看完我才可以看。于是我饭点空着肚子跑去看房。房东是一对年轻小夫妻，据房东描述，这是他们的婚房，装修花了很多心思，但现在因为要出国，所以把房子挂出来卖。我仔细查看了房子的整体情况，装修确实不错，但总觉得小区整体缺乏配套，且靠近变电站，这个价格还是有些贵的。
房屋窗外可见变电站
出门后我没有立即离开小区，而是和家人电话汇报看盘的情况，就在我吐槽房子缺点的10分钟时间里，又来了两组带看，房子的热度似乎有点出乎我的意料。正当我在考虑要不要叫家人也来复看的时候，中介突然告知：此房已卖，勿念！从我看房到被卖掉不到1小时，关键是事后我还了解到，定房的下家一分钱没还，挂牌价即成交价！今年第一次遇到房子被抢的状况，说实话我还有点懵，开始以为是中介造势，毕竟这家中介的口碑很普通。于是我通过御用中介帮忙打听了下具体细节，调查结果是该房源挂牌这一周内有50多组客户来看过，有意向的就有四五家，即便当下就和房东谈判，我也不可能在第一顺位，价格方面房东也没有做任何让步，市场是真的开始火了！二、房东跳价重现江湖前面这套房子被抢走后，我多少有些失落，继续让中介帮忙找，到了上周六3月12日，出现一套性价比不错的盘：大华十一街区，103平报价1100w，楼层、朝向都不错。御用中介和我说该房源刚放出来，还没来得及拍照上架，想看只能登门。我立刻放下手上的事，赶到房东家已是下午4点。房东很不情愿地打开门放我进去，事后才知道，我是房东今天接待的第10组客户，已经有些烦躁。看了10分钟，总体还算满意，和房东寒暄了下基本情况，中介告诉我，房东的心理价位还能再让10w，再加上满五唯一税费低的优势，性价比不错。于是当晚7点就约房东出来谈判，中介和我一起磨了房东三、四个小时，到了晚上11点，貌似一切都谈妥了，房东也表示愿意让10w，但要回去和家人说明下情况，明天签居间。第二天一早8点，中介突然打电话过来说房东要涨价，因为昨晚我们走后，张江一个区总（比店长大一级）带了两组客户杀过来，搞到凌晨价格并没有谈妥，事情却搅黄了，现在房东觉得他房子很抢手，要涨价。我问中介要涨多少，得到答复是挂牌价朝上15w才肯谈，加上昨晚砍掉的10w，相当于跳价涨了25w。被房东跳价肯定不舒服，中介和我商量，建议暂时回避房东的锋芒，冷他几天再说。可仅过了一天，中介就告诉我，这套房子也没了，因为半路杀出一个全款买家直接定了，这个买家自己的房子二月底刚过完户，本想着银行放款还有一段时间，也不是很着急，哪知道银行现在一周就放款了，拿到全款的买家看房底气很足，面对房东的跳价也丝毫不介意，直接就签了。三、没涨价的幻觉没错，上面都是个案，还不能完全代表整个上海市场，打开app也确实没涨价！曾几何时我也是这样想的，横看竖看总感觉和去年差不多，甚至有些地方还跌了。
直到卖房我才发现这里面的玄机：核验价不通过不对外展示。我卖的房子便是这种情况，市场价明显高于核验价，但外面的客户根本不知道这个房子的存在，只有中介才知道。就这样很多市场价的房源被app屏蔽了。真应验了那句老话：你看到的只是别人想让你看到的，但并不一定是真相！鉴于核验价的缘故，市场价和线上价已严重背离。很多真实房源，只能靠线下的经纪人口口相传才能获取，即便打开号称真实房源的绿皮app，确实有几套真实房源展示给你看，去现场看房也确实是线上报的价格，但一定是硬伤极多，根本不想住的标的。只有硬伤多的房子才会折价！只有硬伤多的房子才可能接近核验价！只有硬伤多的房子才会在app上充当主角展示给你看！所以，真相就是现实中的房价比你在网上看到的要贵很多！线上app展示比较多的房子分两种类型：一种是穷人不会看，富人看不上的伪豪宅！暗搓搓降了几次价，还是挂了一年没人要，就是单价便宜，展示出来方便拉低板块均价。
另一种是毫无性价比的天坑盘，这种房子楼层低、湿气重，阳光被遮挡，看起来送这送那，有的甚至还有花园地下室，那又怎么样呢？私密性曝光、霉味严重、蚊虫乱飞，全都是硬伤。谁愿意花个一两千万，买个这样的房子，关键是总价也不便宜，买到就套牢。
四、告诉你真实的市场真实价格不是动动手翻翻app就能获取的，必须多跑盘亲测才行。以下是我最近跑盘看房的结果，板块以浦东内环的源深、洋泾、花木为主，也有中环的北蔡大华板块，每个板块选几个标杆，说下市场价和自己的感受。源深：优点是内环品质小区 小初双一梯队学区，缺点是商圈一般，且周围老破小多。代表楼盘：山水国际单价15w ；陆家嘴花园一期12~14w；陆家嘴花园二期14~16w。和他们比起来，同一板块无小区品质的新天家园，11w的单价真不算贵。洋泾：主打学区，缺点是都有一些硬伤。代表楼盘有：新城名庭11w ，没有小区环境，和老破小挤在一个小区里；森林湾公寓一期 12w ，有一条洋泾港作为河景，可惜楼梯房是减分项；中星恬园12.5w ，紧邻杨高中路，且车位紧张。花木：主打二梯队海桐小学 世纪公园，但老房子众多，拉低了总体品质。这里着重介绍下大唐盛世，该小区是整个板块唯一有建平西校加持的楼盘，均价13w左右，可以媲美联洋了，房型普遍较大，适合改善人群，而世纪公园其他老房子，10w左右即可入手，面积小总价不高，适合上车。北蔡大华：这是我比较看好的版块，既有13号线的加成，又有大华国际和山姆会员店提升流量，加上进才教育集团的引入，日后会有更多的资源往这里倾斜。标杆次新斐勒公园要13w左右，其他商品房11~12w，动迁小区9w ，而且现在随着“金色中环带”的打造，一个低配版的联洋雏形也慢慢出来了。杨东：该板块有些奇葩，周边配套较少，全靠小区内生价值。板块楼盘包括锦绣满堂、锦绣华庭、锦绣天地等，均价在11~12w左右，但我重点看了板块标杆：上海绿城，可以说小区的环境非常好，公园 公寓的结构完美结合，但就是什么外部资源都连不到，地铁远，小学二梯队末流（浦师），商圈也没有成规模。但不管怎样，该小区看得上眼的13w ，看不上的也接近13w，品质确实不错，各种休闲活动小区内部就能解决。
这里稍微啰嗦两句，目前双减政策已全面执行，参考这两年的价格轨迹，依靠学区起来的板块被锤得最凶，像张江，梅园板块都是被重锤的对象，反倒是一些菜小菜中，因为教育集团化的利好，被并入集团内部反而享受到更多资源，且价格适中降价不多。虽然有不少家长质疑新冠名的学校升学率有待验证，但有不少内部人员已开始入手这种新冠名的学区房，毕竟菜校出生不可能更烂，被集团看中只会更好。反倒是学区领头羊的楼盘，未来有可能资源被稀释。五、放款速度的影响最近我连续被抢房和跳价，根本原因还是现在银行放款速度的加快。千万别小瞧这点利好，如果放款慢，导致置换周期拉长，就会严重影响看房买房的积极性。我的亲身体验就是如此，去年卖房时，即便是陆家嘴低总价的学区房，挂出来大半年，每个月带看量仍然是个位数。后面房子好不容易卖出去，又因为银行放款流程太长（通常半年起步），严重压制了我看房的积极性，所以去年下半年上海二手房市场非常冷淡。但今年过完年后，情况开始逆转，房价不仅没啥议价空间，而且随着全款购房者增多，房东心态也产生了微妙的变化。如果房东每天都接待好几组客户，肯定会认为市场开始火起来了，就会酝酿涨价。御用中介告诉我，他们门店主做北蔡板块，平时一周带看量也就170多次，现在跳到240多次，为什么会多出40%的带看量？没钱会去看房子吗？没钱敢去看房子吗？中介告诉我说，现在他们的客户很多都是刚刚拿到卖房款的置换客，无缝链接立刻杀进市场看房买房。六、后市预判我最近看盘都是上海浦东的小区，前天我和浦西的一个中介朋友联系，他和我客观描述了下浦西的市场：一、3月份开始，二手房成交量非常大。二、很多客户都是卖一套买一套的改善置换客户，导致连环单很多。三、性价比高的房子，出现多人抢一套房的情况，房东也开始跳价。四、学区老破小成交量和价格都比较平稳，带学区的次新比较抢手。非学区老破小目前还是很难卖。五、三价就低等贷款政策还是没有松动，杠杆加不上。可以说，目前上海市场这种局面就是典型的小阳春行情，完全不用怀疑，上海小阳春已经来了，接下来的两个月，市场依旧会很火。现在上海市场的火仅仅只是依靠两个微不足道的小利好就实现了，一个是放款加快，一个是利率从5%和5.7%下调到4.95%和5.65%，完全没有其它的利好政策。但是，市场火了之后，也许就代表着不需要再有政策放松了！所以，我还是维持之前的判断，上海2022年将是前热后冷的趋势。刚需趁没涨赶紧买，置换可以现在卖出下半年买进，纯投资可以继续观望并紧盯政策动向。说实话，我经历了20年来所有的楼市周期，以目前的政策环境来看，2022年不是投资入场的最佳时机！根本没法和2009年、2012年、2015年、2020年的历史大底相比。七、宏观判断接下来分享一些重要的全国性趋势。3月11日央行公布了2022年2月的金融数据，我第一时间已经在新浪微博柯谈地产观里做出了分析：一、住户部门中长期贷款（房贷）减少459亿元，这是2007年有数据记录以来的第一次历史性的负增长，而上个月还是增加7424亿元的。说明大家买房热情非常低迷。所以，接下来会有更多城市出台楼市宽松政策。尤其是库存大，阴跌不止的中小城市，二、M2增速比上月和上年同期低0.6个百分点和0.9个百分点；社融增速比上月和上年同期低0.3个百分点和3.1个百分点；M1增速环比是增长，但是同比还是降低的。总之，金融数据全面下行。所以，3月再次降准降息的可能性在增加，就看3月15日的MLF和3月20日的LPR表现了。
